萬科A(000002)

事件

萬科發(fā)布2018年年度報(bào)告：2018年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2976.8億元，同比增長22.6%；歸母凈利潤337.7億元，同比增長20.4%；每股基本盈利3.06元，同比增長20.4%。

點(diǎn)評

結(jié)算提速，未來業(yè)績確定性強(qiáng)。2018年公司營業(yè)收入、歸母凈利潤分別同比增長22.6%、20.4%。公司營業(yè)收入增長主要系主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)結(jié)算提速，全年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)收入占比95.6%。公司盈利能力持續(xù)改善，毛利率37.48%，同比提升3.4個(gè)百分點(diǎn)；凈利率16.6%，同比提升1.2個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)績確定性強(qiáng)，已售未結(jié)資源規(guī)模持續(xù)上升，截至2018年末，公司累計(jì)已售未結(jié)資源3710萬平米，合同金額5307億元，同比分別增長25.2%和28.1%。

銷售穩(wěn)健，投資審慎，土地儲備充足。2018年公司實(shí)現(xiàn)銷售金額6069.5億元，銷售面積4037.7萬方，同比分別增長14.5%、12.3%。公司2018全年累計(jì)新增獲取新項(xiàng)目227個(gè)，拿地總建面4681.4萬方，同比增長1.4%，其中權(quán)益建面2490.2萬方，權(quán)益地價(jià)總額1351.4億元，同比下降38%；樓面均價(jià)僅5427元/平方米。按權(quán)益投資金額計(jì)算，81.4%位于一二線城市。截至2018年末，公司在建項(xiàng)目總建筑面積約9012.7萬方；規(guī)劃中項(xiàng)目總建筑面積約5936.2萬方。同時(shí)公司還參與了一批舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，權(quán)益建筑面積合計(jì)約347.7萬方，土地儲備資源十分充足，能夠滿足公司2-3年的銷售需求。

負(fù)債結(jié)構(gòu)良好，融資優(yōu)勢凸顯。截至2018年末，公司資產(chǎn)負(fù)債率84.59%，凈負(fù)債率30.90%，持續(xù)保持在行業(yè)較低水平。公司持有有息負(fù)債合計(jì)2612.1億元，其中短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)占比為35.7%，短期償債壓力小。

多元化業(yè)務(wù)快速發(fā)展：公司堅(jiān)持“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的定位，多元化業(yè)務(wù)快速發(fā)展：1）萬科物業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入98.0億元，同比增長33.0%；年內(nèi)獲取戴德梁行4.9%股權(quán)，成為其第四大戰(zhàn)略股東。2）長租公寓業(yè)務(wù)覆蓋35個(gè)主要城市，累計(jì)開業(yè)超過6萬間；3）管理商業(yè)項(xiàng)目共計(jì)210余個(gè)，總建筑面積超過1300萬方。其中印力運(yùn)營項(xiàng)目逾120個(gè)，管理面積近1000萬方；4）萬緯物流進(jìn)駐42個(gè)城市，已獲取124個(gè)項(xiàng)目，可租賃物業(yè)的建筑面積約971萬方，其中已運(yùn)營項(xiàng)目62個(gè)。

投資建議：萬科作為行業(yè)龍頭，堅(jiān)持“三大都市圈+中西部重點(diǎn)城市”城市布局，銷售規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，拿地力度持續(xù)提升。同時(shí)在多元化業(yè)務(wù)方面，萬科在物流地產(chǎn)、物業(yè)管理、長租公寓、商業(yè)地產(chǎn)等方面進(jìn)行了前瞻布局，現(xiàn)在已逐漸成熟。預(yù)計(jì)公司2019-2021年EPS分別為3.99、4.82、5.78元，對應(yīng)PE分別是7.1、5.8、4.9倍，維持“買入”評級。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售波動；政策調(diào)整導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；融資環(huán)境變動；企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)；棚改貨幣化不達(dá)預(yù)期。