? 世聯(lián)行(002285)

事項：公司公布2018年年報，全年實現(xiàn)營業(yè)收入75.3億元，同比下降8.3%，凈利潤4.2億元，同比下降58.6%，實現(xiàn)EPS0.2元，略低于業(yè)績快報，公司擬每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利0.21元（含稅）。

平安觀點：

交易服務(wù)板塊收入下滑導(dǎo)致營收下降。公司期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入75.3億元，同比下降8.3%；凈利潤4.2億元，同比下降58.6%。利潤下降主要因：1）交易服務(wù)板塊受金融去杠桿的宏觀政策、各地房地產(chǎn)調(diào)控政策、市場轉(zhuǎn)冷等因素影響，實現(xiàn)營收52.9億元，同比下降18.6%，其中代理服務(wù)同比下降12.3%、互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)同比下降28.6%、顧問策劃業(yè)務(wù)同比下降20.4%；2）資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)持續(xù)投入致前期運營賬面虧損增加。相較而言，其他業(yè)務(wù)板塊均實現(xiàn)增長，交易后服務(wù)板塊營收10.1億元，同比增長20.1%，資產(chǎn)運營服務(wù)板塊營收6.3億元，同比增長89.8%，資產(chǎn)管理板塊營收5.5億元，同比增長7.1%。

未結(jié)算資源豐富，奠定未來釋放基礎(chǔ)。2018年公司累計實現(xiàn)代理銷售套數(shù)33.9萬套，目前累計已實現(xiàn)但未結(jié)算的代理銷售額約3948億元，將在未來的3至9個月為公司帶來約30.5億元的代理費收入；其中屬于公司100%控股子公司的未結(jié)算代理銷售額約3406億元，將在未來的3至9個月為公司帶來約24.9億元的代理費收入。同時截至期末，公司互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)尚有未結(jié)轉(zhuǎn)的預(yù)收款金額1億元，奠定未來業(yè)績釋放基礎(chǔ)。

長租公寓持續(xù)升級，資管服務(wù)穩(wěn)步增長。公司針對青年、企業(yè)、商務(wù)三大客戶群體需求，持續(xù)升級產(chǎn)品體系，已開發(fā)出紅璞公寓、紅璞家寓和紅璞禮遇三大產(chǎn)品；歷經(jīng)三年多發(fā)展，現(xiàn)已覆蓋30余座城市，運營項目達(dá)191個（包括包租及托管模式），運營間數(shù)近3萬間，運營半年以上項目實現(xiàn)90%以上出租率。期內(nèi)公司資管服務(wù)實際在管的全委托項目個數(shù)較上年同期增加29個，收費面積增加82.8萬平方米，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入同比增長13.2%，保持穩(wěn)步增長。

投資建議：由于長租公寓業(yè)務(wù)規(guī)模擴張較快，造成的前期拓展成本和運營成本支出超出此前預(yù)期，疊加樓市遇冷帶來的代理收入下滑，下調(diào)公司業(yè)績預(yù)期。預(yù)計2019、2020年EPS分別為0.35（-0.35)元和0.45（-0.39）元，當(dāng)前股價對應(yīng)PE分別16.5倍和12.9倍。盡管長租公寓短期仍難以貢獻業(yè)績，但中長期來看，公司堅定轉(zhuǎn)型存量服務(wù)市場，資管服務(wù)鏈日趨完善，金融服務(wù)版塊強化風(fēng)控，率先布局長租公寓市場，維持“推薦”評級。

風(fēng)險提示：1）當(dāng)前房地產(chǎn)市場在不同地區(qū)的發(fā)展水平不均衡，盡管目前公司代理顧問業(yè)務(wù)的全國布局已經(jīng)基本完成，但各地區(qū)公司尚處在不同的發(fā)展階段，可能存在某個地區(qū)市場突然出現(xiàn)了市場機會，但當(dāng)?shù)毓镜慕?jīng)營團隊因缺乏經(jīng)驗而無法把握時機，或無法及時規(guī)避突然出現(xiàn)的市場風(fēng)險；2）政府下一階段執(zhí)行的房地產(chǎn)政策存在不確定性，從而對市場成交及公司代理銷售產(chǎn)生影響；3）目前一二線樓市逐步回溫，購房者置業(yè)積極度提升或影響房企代理銷售依賴度，進而影響代理銷售表現(xiàn)。