榮盛發(fā)展(002146)

18年?duì)I收同比46%、業(yè)績同比31%，結(jié)轉(zhuǎn)加速，ROE持續(xù)提升

18年實(shí)現(xiàn)營收563.7億元，同比+45.6%；歸母凈利潤75.7億元，同比+31.3%，公司業(yè)績?cè)鲩L主要由于16-18年銷售規(guī)模增長較快、結(jié)算加速，結(jié)轉(zhuǎn)面積595.3萬方，同比+30.4%；結(jié)算收入499.6億元，同比+44.5%。毛利率和歸母凈利率分別為31.5%和13.4%，較上年+2.0pct和-1.5pct；三項(xiàng)費(fèi)用率合計(jì)7.9%，同比+0.7pct，其中，財(cái)務(wù)費(fèi)用率1.4%，同比+0.8pct。公司凈資產(chǎn)收益率24.9%，同比+2.5pct，盈利能力持續(xù)提升。此外，公司2018年度擬10派4.5元，分紅率為26%。大健康方面，榮盛康旅18年實(shí)現(xiàn)簽約51.0億元，回款40.8億元，營業(yè)收入36.0億元，大健康產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)初呈。產(chǎn)業(yè)園方面，榮盛興城共全年實(shí)現(xiàn)凈利潤8.1億元，完成回款35.6億元，產(chǎn)業(yè)新城規(guī)模、效益雙豐收。

18年銷售1,016億、同比+50%，19年目標(biāo)1,120億，預(yù)收款覆蓋率1.7倍

18年實(shí)現(xiàn)銷售金額1,016億元，同比+49.5%，完成年初計(jì)劃的115%，其中在徐州、廊坊、滄州、蕪湖4個(gè)城市的市場(chǎng)占有率居首位。18年實(shí)現(xiàn)銷售回款815億元，回款率約80.3%。2019年計(jì)劃簽約金額1,120億元，對(duì)應(yīng)同比+10%，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售回款920億元。截至18年末，預(yù)收賬款達(dá)870.5億元，同比+38.2%，可覆蓋18年地產(chǎn)營收1.7倍，預(yù)收賬款覆蓋率仍較高，保障后續(xù)業(yè)績穩(wěn)定釋放。投資方面，18年新開工898.4萬方，竣工615.7萬方，完成率分別為92.5%、88.9%。19年計(jì)劃新開工954.3萬方，竣工860.5萬方，分別同比+6.2%、39.8%?？紤]到19年公司拿地計(jì)劃積極，新開工增速有望超額完成計(jì)劃，同時(shí)竣工計(jì)劃高增長，公司銷售和結(jié)算有望穩(wěn)步高增。

18年拿地謹(jǐn)慎，19年計(jì)劃拿地1,670萬方、同比+120%，融資渠道通暢

18年新增建面760.5萬方，拿地金額174.4億元，拿地/銷售金額比17%，18年拿地偏謹(jǐn)慎；拿地均價(jià)2,293元/平，占比銷售均價(jià)僅22%，后續(xù)結(jié)算利潤率有一定保障。截至18年末，公司土儲(chǔ)建面約3,613.5萬方，預(yù)計(jì)可滿足未來3年開發(fā)。19年公司拿地將積極補(bǔ)庫存，計(jì)劃新增土儲(chǔ)建面約1,672.5萬平米，同比+119.9%，拿地態(tài)度積極。此外，公司多元融資渠道暢通，1月份先后獲批北金所10億私募債、深交所30億長租債和11.67億公司債，并成功發(fā)行5億/270天/7.3%超短融。截至18年末，公司資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為84.0%、87.9%，同比分別-0.6pct、-35.9pct，得益于賬面現(xiàn)金增加及凈資本增厚。

投資建議：業(yè)績靚麗、銷售高增，高預(yù)收鎖定、低估值，維持“強(qiáng)推”評(píng)級(jí)

公司持續(xù)秉承快周轉(zhuǎn)策略，ROE持續(xù)提升，已初步形成“兩橫、兩縱、三集群”的項(xiàng)目布局。截至18年末公司土儲(chǔ)約3,614萬平方米，充分保障未來開發(fā)需要，且多元化拿地方式有效控制成本；同時(shí)公司產(chǎn)業(yè)園區(qū)拓展迅速，為未來地產(chǎn)開發(fā)提供充裕資源。鑒于19年竣工計(jì)劃積極，我們小幅上調(diào)公司2019-21年每股收益預(yù)測(cè)至2.25、2.84和3.52元（原預(yù)測(cè)值為19-20年2.23、2.80元），目前股價(jià)對(duì)應(yīng)19-21年P(guān)E僅5.1/4.1/3.3倍，按19年目標(biāo)PE7倍，上調(diào)目標(biāo)價(jià)至15.75元，維持“強(qiáng)推”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量超預(yù)期下行以及行業(yè)資金放松不及預(yù)期