招商蛇口(001979)

事件

招商蛇口發(fā)布2019年一季報(bào)：2019年一季度公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入43.50億元，同比減少53.71%；歸母凈利潤為26.26億元，同比減少55.03%；基本每股收益0.32元。

點(diǎn)評(píng)

19年一季度業(yè)績有所下滑，主要因基數(shù)原因和結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏導(dǎo)致。2019年一季度公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入43.50億元，同比減少53.71%；歸母凈利潤為26.26億元，同比減少55.03%；業(yè)績出現(xiàn)負(fù)增長主要由于：1）竣工及結(jié)轉(zhuǎn)分布不均衡，當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)面積較少，導(dǎo)致營收下滑；2）18年一季度因深圳雙璽花園結(jié)轉(zhuǎn)、北京、上海三項(xiàng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致去年同期投資收益較高，高基數(shù)下投資收益同比下降14.74%。公司2019年竣工面積計(jì)劃達(dá)1000萬平米，同比增長101%，竣工大多集中在下半年，我們對(duì)公司全年業(yè)績?nèi)匀环浅Ｓ行判摹?/p>

銷售穩(wěn)定增長，投資趨于謹(jǐn)慎。2019年一季度末，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額378.95億元，同比增加21.04%；銷售面積188.92萬平米，同比增加26.92%。在資源儲(chǔ)備方面，公司一季度新增項(xiàng)目拿地金額109億元，同比減少63%，拿地銷售比僅29%；拿地面積101萬平米，同比減少74%，新增項(xiàng)目樓面均價(jià)10834元/平米，占當(dāng)期銷售均價(jià)的54%，當(dāng)期樓面均價(jià)較高主要由于近期公司獲取北京項(xiàng)目地塊成本較高。整體來看，公司仍一季度投資較為審慎。

杠桿水平有所下降，融資成本持續(xù)低位。公司2019年一季度資產(chǎn)負(fù)債率73.92%，同比上升1.8個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率56.68%，同比下降9.6個(gè)百分點(diǎn)。公司充分發(fā)揮央企優(yōu)勢，積極探索創(chuàng)新型融資工具，構(gòu)建多元化融資渠道。2019年1月公司發(fā)行15億元超短融，票面利率僅2.98%；4月再次發(fā)行35億元超短融，票面利率繼續(xù)下降至2.80%，大幅優(yōu)于行業(yè)平均水平。

投資建議：招商蛇口作為招商局集團(tuán)旗下房地產(chǎn)板塊的旗艦公司，定位于領(lǐng)先的城市及園區(qū)綜合開發(fā)和運(yùn)營服務(wù)商，是集團(tuán)重要的核心資產(chǎn)整合及業(yè)務(wù)協(xié)同平臺(tái)。公司在粵港澳大灣區(qū)資源儲(chǔ)備充足，未來將充分受益于灣區(qū)發(fā)展紅利。預(yù)計(jì)公司2019-2021年EPS分別為2.39、2.87、3.44元，對(duì)應(yīng)PE分別為9.21、7.66、6.40倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售波動(dòng)；政策調(diào)整導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)（棚改、調(diào)控、稅收政策等）；融資環(huán)境變動(dòng)（按揭、開發(fā)貸、利率調(diào)整等）；企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)（人員變動(dòng)、施工、拿地等）；匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；棚改貨幣化不達(dá)預(yù)期。